Que vous souhaitiez :
- Préparer un départ à la retraite et disposer de revenus complémentaires pour maintenir votre train de vie;
- Optimiser vos revenus fonciers mais continuer à investir dans l’immobilier;
- Préparer les études de vos enfants;
- Investir pour vos enfants;
- Investir depuis l’étranger en France et en Europe;
- Investir sans soucis de gestion et avec une diversification optimale;
les SCPI démembrées peuvent constituer un outil de développement de votre patrimoine immobilier avec sérénité. (#IKIGAÏ)
Comment ça marche ?
Il est possible d'acheter des parts de SCPI en démembrement.
Dans le cadre d'un démembrement de propriété en SCPI, l'usufruitier dispose du droit de jouir des biens, c'est-à-dire de percevoir les loyers attachés à ces parts.
En revanche, l'acquéreur de la nue-propriété desdites parts ne dispose que d'un droit futur à la pleine propriété des biens.
Cette absence de jouissance temporaire explique les décotes possibles à l’acquisition.
Voici 5 atouts incontournables !
1- Bénéficier d'une décote sur l'acquisition des parts de SCPI
Le nu-propriétaire renonçant à percevoir les revenus pendant la durée du démembrement il bénéficie d’une décote sur la valeur des parts acquises. La clé de répartition entre la valeur d’usufruit et de nue-propriété est choisie par la société de gestion.
Exemple :
Imaginons démembrement sur 10 ans, la valeur de la nue-propriété peut être évaluée à 64% et la valeur de l’usufruit à 36%. Une personne physique peut ainsi acheter 64 euros, la nue-propriété d’une part valant 100 euros en pleine propriété pour une durée de démembrement de 10 ans.
À l’échéance, le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire et il percevra les revenus. Il pourra également disposer de l’évolution de la valeur des parts lors de la reconstitution de la pleine propriété.
Pour information, les clés de répartition peuvent varier selon les sociétés de gestion.
IKIGAÏ CONSEIL PATRIMONIAL sélectionne pour vous les partenaires disposant de clés de répartition les plus attractives tout en présentant des SCPI solides.
2 - Optimiser ses revenus fonciers et son Impôt sur la fortune immobilière
En l’absence de revenus immédiat, le nu-propriétaire développe son patrimoine sans alourdir ses revenus fonciers. L’investisseur pourra choisir de faire coïncider la date de perception de ses revenus avec un projet de vie.
Le levier bancaire pourra être utilisé pour acquérir les parts démembrées, les charges de crédits venant s’imputer sur les revenus perçus.
Concernant l’IFI, la valeur de la nue-propriété des parts acquises n’entre pas dans l’assiette imposable.
3 - Récupérer la pleine propriété des parts sans frais ni frottement fiscal
Au terme du démembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts, et récupère la décote dont il a bénéficié au départ, ainsi que l’augmentation potentielle de valeur de celles-ci, le tout, en toute exonération fiscale (Art. 1133 du CGI).
4 - Plus-value optimisée
Lors de la revente des parts après reconstitution de la pleine propriété sur la tête du nu-propriétaire qui devient plein propriétaire, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value taxable n’est pas la valeur de la nue-propriété mais bien celle de la pleine propriété …
5 - Un placement attractif pour la trésorerie excédentaire des entreprises
Une entreprise à l’Impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu peut vouloir placer une partie de sa trésorerie excédentaire.
L’acquisition temporaire de l’usufruit de parts de SCPI peut répondre à des attentes de valorisations prudentes.
Tout comme l’acquisition de la nue-propriété (par exemple par le dirigeant actionnaire), la personne morale bénéficiera d’une décote sur l’acquisition des parts.
Une société à l’IS pourrait ainsi acquérir l’usufruit des parts pour une valeur moindre et percevoir 100% des revenus dès la première année, ainsi que pendant toute la durée du démembrement.
Le montant investi de départ sera alors rapidement remboursé (selon le rendement), l’excédent constituant le bénéfice du placement.
Cet usufruit pourra également être amorti venant diminuer la base taxable des revenus.
Conclusion
Le démembrement de propriété en SCPI est une option intéressante pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier à court, moyen ou long terme tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.
Toutefois, avant de se lancer, il est important de :
- Bien comprendre les enjeux de ce type d’opération (les clés de démembrement diffèrent en fonction des durées d’investissements choisies)
- Déterminer ses objectifs d'investissement et son budget. (Absence de revenus complémentaires pendant la durée du démembrement)
- Choisir des sociétés de qualité avec des bailleurs solides.
Vous souhaitez échanger quand à ce type de stratégie pour répondre à vos projets de vie et découvrir nos partenaires ?